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13/07/2009

Prix du foncier agricole dans l’Hérault

On s’interroge souvent sur les prix du foncier agricole dans l’Hérault.

Bien entendu, il s’agit toujours de cas particuliers et le prix est souvent d’autant plus élevé que le bien est petit ou que l’urgence pour le demandeur d’accéder au foncier est grande.

L’Observatoire Foncier de l’Hérault qui relève du Conseil général de l’Hérault reçoit les demandes d’intention d’aliéner (dites DIA) de la part des notaires, préalablement à toute mutation à titre onéreux.

En effet, le Département de l’Hérault a institué à son profit un droit de préemption : le droit de préemption sur les espaces naturels et sensibles. Ce droit concerne les zones NC (dites agricoles) et ND (dites naturelles) des plans d’occupation des sols (POS). Dans les plans locaux d’urbanisme qui succèdent progressivement aux POS, ces zones sont appelées respectivement A et N.

Le Département de l’Hérault peut donc, s’il le souhaite, acquérir des biens fonciers, éventuellement après avoir demandé au juge la baisse d’un prix manifestement surévalué, en vue de leur acquisition par la Collectivité et de leur protection. Ces biens entrent dans le Domaine public du Département : à ce titre, ils deviennent inaliénables, insaisissables et imprescriptibles.

L’Observatoire foncier qui dépend du Département de l’Hérault a constaté en 2006, sur 5.263 DIA notifiées portant sur 8.909 hectares, les prix de transaction au mètre-carré dipsonible dans le fichier ci-joint : TableauPrixFoncierHérault2006.doc

Les chiffres donnés par l’Observatoire foncier permettent les analyses suivantes, sur le plan quantitatif :
- entre la moyenne décennale précédente et l’année 2006, le nombre de transactions diminue de 20%,
- entre la moyenne décennale précédente et l’année 2006, les superficies échangées diminuent de 15 %,
- la part des superficies échangées concernant les agriculteurs ou assimilés, déjà faible, baisse d’environ 25 % à environ 15 %,
- le passage à l’urbanisation a augmenté de 4 % à 5 % des superficies échangées, ce qui représente environ 500 ha en 2006,
- les vignes qui représentaient 1/4 des superficies vendues ne représentent plus que 1/8 en 2006 (la crise viticole et l’arrachage sont « passés » par là),
- la « part de marché » perdue par les vignes se retrouve sur les prés et les terres,
- les transactions sur les vergers, les oliveraies et les jardins ne dépassent pas 50 ha par an,
- enfin, les terrains classés dans la catégorie « Bâti accessoire », représentent 30 % des surfaces, ce qui est conséquent.
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Sur le plan financier, entre la moyenne décennale 1996-2005 et 2006, l’augmentation des prix :
- est réelle mais faiblement supérieure à l’inflation pour les postes « Bâti essentiel », « Lotissement », « Morcellement agricole » qui concernent tous les trois l’urbanisation, « Prés et terres » ainsi que « Vignes » qui traduisent une demande plus faible de la part des agriculteurs,
- est, en revanche, très forte pour les postes « Terrains à bâtir » (résidentialisation d’espaces précédemment agricoles ou naturels), « Bâti accessoire » et « Vergers-Oliviers-Jardins ».

Globalement donc, 2/3 du foncier rural dans l’Hérault a vu son prix faiblement croître tandis que le tiers restant a connu une forte hausse annuelle, en moyenne de 5 % en euros courants et de 3 % en euros constants, c’est-à-dire hors inflation.

Les données issues de l’Observatoire foncier sont très instructives car elles permettent de donner un minimum d’éclairage sur le marché du foncier agricole qui est peu liquide et, c’est le moins que l’on puisse dire, peu transparent.

Concernant l’année 2008, la SAFER Languedoc-Roussillon constate sur notre région une baisse du prix moyen du terrain agricole à 0,64 €/m² (soit – 4,0 % sur 2007) et au niveau français une forte hausse à 0,52 €/m² (soit + 5,6 % sur 2007).

En France, le prix d’achat de terres par des non-agriculteurs, c’est-à-dire à destination résidentielle, a fortement chuté ces dernières années.

En revanche, c’est la forte augmentation des prix des terrains à destination agricole qui a fait progresser le prix moyen national.

La réalité du marché du foncier agricole est donc la suivante :
- les primes à l’hectare de la Politique agricole commune (PAC), à hauteur de 10 milliards d’euros par an en France, poussent les agriculteurs à l’agrandissement de leurs exploitations (ces gros exploitants empêchent notamment les installations des jeunes), sauf dans les régions comme la nôtre concernées par des spéculations exclues de la PAC comme le maraîchage, les vergers, la vigne ou touchées par une crise sectorielle (viticulture chez nous),
- cet agrandissement alimente la spéculation foncière et une faim de terre de la part des petits paysans,
- l’urbanisation et les grandes infrastructures de transport consomment certes des terrains agricoles (d’autant plus que la croissance démographique est forte comme c’est le cas en Languedoc-Rousssillon) mais avec la volonté des acquéreurs de payer un juste prix (la crise vécue depuis 2008 va accélérer cette exigence).

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