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12/11/2009

Comment Castelnau le Lez va devenir une grande ville ?

Castelnau le Lez a toujours été la commune la plus proche de Montpellier, au sens propre et au sens figuré.

site officiel ville castelnau le lez

Dès 1899 et jusqu’en 1949, un « service par tramway » assurait la liaison Castelnau le Lez - place de la Comédie, comme un cordon ombilical permanent. La ligne Castelnau – Celleneuve , traversant Montpellier de part en part, exista même avant Guerre.

"mairie castelnau le lez"

Castelnau le Lez est la seule commune d’importance de la grande couronne autour de Montpellier, avec déjà plus de 1.000 habitants en 1900, à avoir multiplié par plus de 10 sa population en un siècle, à l’image de communes plus petites comme Le Crès, Lattes, Saint-Gély du Fesc et Saint-Jean de Védas et d’autres, initialement minuscules, comme Clapiers, Combaillaux, Jacou, Juvignac, Teyran et Villetelle.

Castelnau le Lez est donc une agglomération historiquement conséquente.

 

Ses origines romaines (vers 120 avant Jésus-Christ), sans compter son oppidum primitif, lui donnent une antériorité sur Montpellier.

6ième station relais (« mutatio ») sur la Voie domitienne depuis les Pyrénées, d’où le nom de Sextantio, Castelnau le Lez n’a jamais eu peur des voies de communication.

 

La ligne 2 du tramway contemporain met Castelnau à quelques minutes à peine du centre de la capitale régionale : aucune autre commune de l’agglomération ne possèdera jamais cette proximité avec Montpellier.

 

Le Crès, qui constituait avec Castelnau la même paroisse dans l’Ancien régime et qui ne devint commune qu’en 1872 seulement, plus rurale dans un premier temps, a été rattrapée par le tramway et son destin est maintenant difficilement dissociable de sa voisine.

 

Castelnau était « urbs » dans l’Antiquité, elle est restée ville : c’est notamment la seule, l’unique commune des alentours de Montpellier à voir sa démographie décoller dans les années 20, en passant sur une décennie de 1.000 à 2.000 habitants !

 

Depuis le mouvement ne s’est pas arrêté et la population légale culmine à 15.536 habitants au 1er janvier 2009.

 

Cette croissance va-t-elle s’arrêter ?

 

Sûrement pas, car l’actuelle municipalité semble prise, en ce début de 21ème siècle, d’une frénésie urbaine.

 

Castelnau a en ligne de mire Agde, Frontignan, Lattes, Lunel et Mauguio qu’elle se verrait bien dépasser pour devenir la 4ème ville du département, derrière Montpellier, Béziers et Sète.

 

L’urbanisme castelnauvien avance à marche forcée :

-         place du Marché : 60 logements,

-         ZAC du Domaine de Caylus : 600 logements à terme à proximité du terminus de la ligne 2 du Tramway à Jacou, avec beaucoup de logements sociaux,

-         avenue de l’Europe : 2.200 logements à terme.

 

 

Avec tous ces programmes immobiliers, soit tout simplement 3.000 logements en plus, la population prévisionnelle peut être estimée à 23.000 habitants dans les quelques années à venir.

 

L’avenue de l’Europe (ex RN 113) va devenir l’entrée Ouest de Montpellier.

 

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Avenue de l'Europe : la ligne 2 du Tramway traversant un secteur urbain en pleine reconversion

 

D’autres rues sont dans le collimateur des promoteurs : une villa cédée, rasée et remplacée par un immeuble et c’est le propriétaire d’une villa voisine qui perd ses repères de quartier résidentiel et qui se pose la question de la vente de son habitation.

 

On assiste à une mutation urbaine accélérée là où se situait des friches commerciales ou artisanales, mais aussi dans des secteurs pavillonnaires où, avec l’âge, de nombreux propriétaires sont plus enclins à vendre.

 

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Les immeubles se substituent aux villas

 

Dans les secteurs du PLU récemment ouverts à la densification, la spéculation semble s’insinuer « partout ».

 

En ce qui concerne les nouveaux immeubles, les acquéreurs des appartements sont aux 2/3 des investisseurs : les nouveaux Castelnauviens seront donc principalement des locataires.

 

En revanche, les futurs propriétaires occupants, et plus encore les primo accédants, se font rares.

 

Le développement économique frappe aussi à la porte :

- plus de 6.000 m² de commerces et de bureaux attendus avenue de l’Europe,

- 230.000 m² de bureaux programmés sur les 39 hectares du Parc Eurêka (sous l'égide de la Communauté d'agglomération),

- un projet de « Gérontopôle », sur une surface de 70 hectares, consacré au vieillissement avec des laboratoires, des industries de la santé, des établissements publics et privés de soins, des centres de recherche et des organismes de formation (projet Ville - Agglomération).

 

Ces nouvelles zones d’activités seront irriguées à terme par la future ligne 5 du Tramway, prévue entre l’ensemble multimodal de Sablassou et le Millénaire, reliant les actuelles lignes 1 et 2.

 

Cette affluence d’entreprises est permise par la transformation antérieure, providentielle pour Castelnau, du District de Montpellier en Communauté d’agglomération.

 

En effet, la taxe professionnelle communale très élevée à Castelnau à l’époque et donc faisant fuir les entrepreneurs a pu baisser de plus d’un tiers grâce à l’intercommunalité (via la Taxe professionnelle unique, partout sur le territoire de l’Agglomération).

 

Toutefois, pour les particuliers, les taux de taxe d’habitation (TH) et de taxe sur le foncier bâti (TFB), toujours du ressort de la Municipalité, demeurent dans la fourchette haute des taux décidés par les communes de l’agglomération.

 

Certes, la Municipalité s’est lancée dans des opérations de rénovation de l’habitat ancien, avec une OPAH (opération programmée pour l’amélioration de l’habitat visant à la mise aux normes et à la mise en sécurité de certaines copropriétés) et, depuis 1998, une opération de rénovation des façades dans le centre historique.

 

Toutefois, c’est le terme de « ville champignon » qui vient, car la priorité est presque exclusivement donnée au neuf.

 

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Les grues occupent l'horizon, même au Centre ville

 

A l’évidence, le centre de gravité de Castelnau descend de la colline et s’éloigne du sillon du Lez pour s’établir dans l’ancienne plaine agricole.

 

Dans l’ancien cœur de village, la place de la Liberté et la place du Marché, pourtant symboliquement majeures, semblent  d'une taille insignifiante au regard de la nouvelle cité.

 

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Place de la Liberté : l'ancien coeur battant de Castelnau

 

Il n’est pas étonnant qu’une partie de la population s’émeuve par exemple du manque de sécurisation de la rue Emile Combes, rue étroite menant à la Clinique du Parc, établissement de soins de grande renommée, étrangement enclavé dans une ville qui explose, ou encore de la mauvaise desserte des quartiers Nord par les bus (quartiers de Caylus / Domaine des Olivieurs et Devois).

 

De même, les espaces publics dans le Centre ancien, comme la place de l’ancienne mairie ou encore comme la place du Marché envahie par les nouveaux immeubles, apparaissent à beaucoup de Castelnauviens comme non proportionnés à la taille de la ville nouvelle.

 

Comment conserver l’âme d’une ville, s’il n’existe plus d’espaces à vivre, de lieux emblématiques, symboles de la cité ?

 

L'écueil est en effet que Castelnau le Lez se résolve à n'être que le faubourg de Montpellier.

 

Crédit photographique : Michel Chastaing

Commentaires

Bonjour

Je serai bientôt habitante de Castelnau et je m'en réjouis mais la lecture de certains articles et pétitions m'inquiètent un peu. Nous, futurs habitants du Vicarello sur la place du marché ne nous sentons pas vraiment les bienvenus alors que nous ne sommes pas encore arrivés.
La place du marché ne me semblait pourtant pas très belles et servait de parking, la future place aura des bancs et me semble plus accueillante. Il est dommage de décourager les futurs habitants qui ne demandent qu'à s'intégrer. Cordialement

Écrit par : Lefrou Claire | 12/07/2010

L’urbanisation nouvelle est toujours difficile à accepter par les anciens habitants d’un village ou d’une ville.
Celle de Castelnau est traumatisante car rapide, sachant que la population a déjà été multipliée entre 1901 et 2009 par un coefficient égal à 12,8.
En outre, les travaux en Centre Ville sont forcément gênants pour le voisinage : bruit, poussière, interruption de la circulation, etc.
La nouvelle urbanisation à Castelnau le Lez, lorsqu’elle se fait par densification, c'est-à-dire sans consommation d’espace, est moins dommageable.
Ce type d’urbanisation amène cependant des bouleversements importants pour le voisinage : les villas se voient remplacées par des immeubles, souvent massifs, qui peuvent masquer la vue ou le soleil.
En outre, les promoteurs démarchent inlassablement les propriétaires qui se sentent poussés au départ et pas forcément bien dédommagés lors de la vente.
Il existe aussi un autre type d’urbanisation qui consiste à consommer de l’espace public, avec comme monnaie d’échange un aménagement qualitatif de l’espace sauvegardé.
C’est ce qui se passe au Centre de Castelnau et qui est critiqué par nombre de particuliers et d'associations : en effet, il s’agit d’une ville dont le déficit en espace public (jardin, place, allée, etc.) est criant.
C’est lié à la configuration moyen-âgeuse du Vieux village (constructions très denses, ruelles étroites) et du choix du développement, dans les années 60, au moyen de lotissements où l’espace public est principalement de la voirie vouée aux voitures.
La frénésie d’urbanisation actuelle ne fait pas une part suffisamment importante aux logements sociaux ce qui permettrait pourtant aux jeunes du crû ou des alentours de se loger.
Les investisseurs monopolisent 80 % des achats, alléchés fiscalement par le dispositif Scellier.
On peut donc craindre une rotation rapide des locataires et donc une dérive de type ville-dortoir.
Quant aux propriétaires occupants, ils sont courageux : la taxe foncière à Castelnau le Lez atteint depuis quelques années des records (3ème position dans l’Hérault en 2008 avec un taux de 36,14 % derrière Lunel à 39,10 % et Sète à 42,12 % - villes à même majorité politique – tandis que Montpellier se situe à 29,58 % et la moyenne pondérée départementale à 17,58 %).
La taxe foncière est donc 2 fois plus chère à Castelnau que dans l’Hérault.
Cette frénésie d’urbanisation – et c’est là qu’il serait ingrat de blâmer les nouveaux venus – permet de financer les embellissements et les nouveaux équipements de la ville.
En effet, avec une « capacité d’autofinancement nette de remboursement en capital » 2 fois inférieure à celle de la commune de Clapiers (qui a pourtant 3 fois moins d’habitants) ou encore 4 fois inférieure à celle de la commune du Crès (qui a pourtant 2,5 moins d’habitants), la commune de Castelnau est dans l’incapacité d’améliorer la ville sans les participations financières auxquelles contribuent les nouveaux acquéreurs.
D’autant que fortement endettée (3ème endettement par habitant dans l’Agglomération de Montpellier juste derrière les communes de Cournonsec et de Juvignac), la Commune de Castelnau ne peu plus trop faire appel aux banquiers.
C’est donc cette fuite en avant – l’urbanisation amène l’argent nécessaire aux nouveaux équipements publics mais aussi génère des besoins de construction d’écoles nouvelles, de crèches, etc. – qui pose interrogation.
La logique d’une frénésie d’urbanisation est de vendre le maximum de terrain aux promoteurs immobiliers en oubliant de conserver de l’espace à vivre pour toute la population qu’elle soit ou ancienne ou nouvelle.
La privatisation de l’espace interdit ultérieurement toute possibilité de rencontre entre habitants et tue donc dans l’œuf la vie sociale.
Quoiqu’il en soit, les nouveaux habitants ne sont pas responsables des choix faits, l’urbanisme relevant des compétences du Maire et de son équipe municipale.
Soyez donc les bienvenus, vous les néo-Castelnauviens.
Cette tradition d’accueil est millénaire dans le Midi : respectons la !

Écrit par : Michel Chastaing | 13/07/2010

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