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16/11/2013

L'écoquartier du Mas de Caylus à Castelnau le Lez

La Commune de Castelnau le Lez souhaite lancer dès septembre 2014 la construction d’un écoquartier dans le secteur du Mas Caylus, à l’extrémité Nord de son territoire.

 

Les 615 logements projetés d’ici 2020 doivent venir en continuité :

  • du Domaine des Oliviers, lotissement castelnauvien, relativement récent, à grandes parcelles,

  • et surtout de l’urbanisation existante du Sud de la commune limitrophe de Jacou.

 

En faisant ce choix, la Municipalité de Castelnau le Lez privilégie un emplacement :

  • paradoxalement isolé par la Route Départementale 65 et très éloigné de son centre ancien comme de son urbanisation du XXième siècle,

  • mais faisant la jonction avec Jacou ce qui crée une conurbation inédite dans le secteur.

 

Cette conurbation concerne aussi la commune du Crès.

 

Quel sera le sentiment d’appartenance des nouveaux habitants du quartier de Caylus à la commune de Castelnau ?

 

Ils risquent fort de se sentir plus Montpelliérains que Castelnauviens.

 

Si ce type d’opération se multipliait autour de Montpellier, cela contribuerait à précipiter « la fin des communes ».

 

A l'évidence, c'est le Tramway qui semble avoir attiré l'urbanisation : le Terminus « Jacou » de sa Ligne 2

jouxte en effet le site.

 

Plus de 80 % des logements seront à moins de 300 mètres du Tramway, distance facile à parcourir à pied.

 

S'il faudra patienter 8 stations pour parvenir à proximité de la Mairie de Castelnau, il en faudra seulement 6 de plus pour joindre la Place de la Comédie !

 

Les habitants de l'écoquartier du Mas de Caylus se sentiront, à n'en pas douter, plus proches de la capitale régionale que de leur propre commune.

 

Montpellier Agglomération et le Cabinet OBRAS, pour le compte de la Commune de Castelnau le Lez, ont mené les premières réflexions prospectives sur le Domaine de Caylus.

 

Une dichotomie entre les terroirs agricoles a été proposée :

  • certains doivent être ouverts à l'urbanisation,

  • d'autres voient leur vocation culturale consacrée sur le long terme.

 

L'idée est de garder en espaces naturels une bande de terrain au Nord du Palais des Sports Jacques Chaban Delmas, comprenant la falaise du « Pli de Montpellier », la Route Départementale 65 ayant vocation à être doublée et donc à passer à 4 voies, des pinèdes sur les hauteurs et des terres agricoles dans le bas-fonds (déjà occupé en partie basse par des bassins de rétention d'eau pluviale).

 

La Municipalité de Castelnau le Lez met en avant la nécessité :

  • de densifier l’urbanisation pour mieux maîtriser l'étalement urbain,

  • de favoriser la mixité sociale.

 

Le diagnostique initial décrit un site où les espaces naturels et agricoles sont valorisés par de superbes pinèdes marquées par une valeur paysagère très forte.

 

Le projet s'inscrit sur 30 hectares dont 19 hectares de surfaces réellement constructibles :

- limite Est = RD 65 et limite communale du Crès

- limite Ouest = le quartier du « Domaine des Oliviers »

- limite Nord = limite communale de Jacou

- limite Sud = Chemin de Caylus

 

Les enjeux relevés sont les suivants :

  • conservation des espaces boisés en bordure Ouest,

  • insertion paysagère et éviter la fragmentation du corridor écologique existant au Sud,

  • conditions d'accès à la Station « Jacou » du Tram et réseaux de voies douces,

  • disponibilité suffisante en eau potable et traitement des eaux usées.

 

Le nouveau quartier :

  • repose sur le concept de « village des amoureux » ou de « hameau nouveau intégré à l'environnement », avec une densité croissante des extrémités vers le centre,

  • a une vocation principale d'habitat avec une mixité urbaine importante (habitats individuels, intermédiaires et collectifs),

  • vise à une intégration au paysage existant,

  • prévoit des infrastructures et des modes de déplacement réduits à une fonction de desserte de quartier.

 

Le quartier est en cul de sac au Nord puisqu'aucune voie de communication ne sera ouverte sur Jacou.

 

Tout en long, occupant grosso modo un rectangle de 1 km sur sa longueur (orientée Sud-Est / Nord-Ouest) et de 300 mètres sur sa largeur (plus près de 400 mètres côté Ouest et finissant en une langue étroite proche de 100 m à l’extrémité Est), sa seule cohérence est le drainage central par le Tramway.

 

D'ailleurs, il est programmé une forte densité de part et d’autre de la Ligne 2 (« pôle de centralité ») et une décroissance de cette dernière en allant vers les extrémités.

 

L'urbanisation de la zone est subordonnée à modification ou à révision du PLU (Plan Local d'Urbanisme) dont l'enquête publique en cours.

 

La morphologie urbaine prévue sera dense et la hauteur des bâtis diversifiée.

 

La densité imposée par le SCOT (schéma de cohérence territoriale) est de 30 logements par hectare minimum ou encore plus de 4.000 m² de surface bâtie à l'hectare.

 

Le projet porte sur 55.000 m² de surface de plancher, hors équipements publics.

 

Il est envisagé :

- 20 à 25 % de logements individuels,

- 30 à 40 % de logements individuels ou intermédiaires,

- 35 à 40 % de logements collectifs.

 

30 % des logements seront à vocation sociale : c'est le taux minimum fixé par le SCOT de la Communauté d'Agglomération de Montpellier.

 

A quoi correspondent les 615 logements prévus ?

  • 290 seront commercialisés à prix libre (47 %),

  • 140 seront réservés à des primo accédants à la propriété à prix abordable (23 %), c'est-à-dire à des tarifs inférieurs de l'ordre de 30 % par rapport au prix du marché et dont l'accession est conditionnée à des critères de revenus des futurs occupants (ni trop bas, ni trop élevés et donc réservés aux classes moyennes),

  • 185 seront des logements sociaux (30 %), en locatif.

 

Comme dans toute opération d'aménagement, ce sont les logements à prix libre qui doivent garantir l'équilibre financier.

 

 

Ce dernier intègre le financement d'équipements publics qui ne seront pas de ce fait à la charge de la Commune de Castelnau le Lez :

  • des bassins de rétention des eaux pluviales paysagers,

  • un réservoir d'eau potable de 1.500 m3 et le renforcement du réseau de distribution d'eau potable (suite aux exigences du Syndicat Mixte de Garrigues-Campagne, responsable de l'adduction d'eau),

  • un poste de police municipale, dit de quartier,

  • une salle associative,

  • une structure d'accueil pour la petite enfance,

  • 2 classes maternelles et 2 classes élémentaires.

 

Question études secondaires et supérieures, les Facultés sont proches et le Lycée Georges Pompidou (lycée de secteur pour une partie seulement des jeunes de Castelnau, seule commune de l'Hérault répartie sur deux lycées, le second étant le Lycée Joffre au centre de Montpellier), à un jet de pierre, propose des enseignements de grande qualité, dans de nombreuses options.

 

L'offre en classes élémentaires apparaît à côté très terne puisque les enfants seront accueillis dans un petit établissement doté de classes à niveaux multiples.

 

La question du collège de rattachement se posera : celui très éloigné de Castelnau le Lez (Frédéric Bazille), celui saturé de Jacou (Pierre Mendès-France), celui, proche, du Crès (Voie Domitienne) ou celui de Clapiers (François Mitterrand) où se rendent déjà certains enfants des quartiers castelnauviens de Courtarelles et du Domaine des Oliviers.

 

Le projet prévoit « à la marge » 600 m² de commerces et d'activités économiques, au delà d'une implantation ouverte des professions libérales.

 

La Commune de Castelnau le Lez a choisi :

  • de constituer une ZAD (zone d'aménagement différé) sur le secteur afin de contenir au mieux le coût du foncier,

  • de créer ensuite une ZAC (zone d'aménagement concerté) afin d'imputer à l'aménageur le coût des équipements nécessaires à l'urbanisation,

  • de choisir un aménageur privé et non public.

 

Au niveau du bâti existant, le Mas de Caylus est considéré comme un « bâtiment à mettre en valeur ou à requalifier » tandis que le bâti agricole plus au Sud et hors zone d’urbanisation (Mas de Paoletti), est dit « susceptible de changer de destination ».

 

Sur le plan environnemental, des choix ont été faits :

  • maintenir au maximum l'intégrité des pinèdes (« espaces boisés classés »), même si une partie du bois attenant au Mas de Paoletti est ouvert à l'urbanisation,

  • préserver l'alignement d'arbres remarquables existant (allée du Mas de Paoletti),

  • classer de part et d'autre du Chemin de Caylus une bande de 400 m x 50 m en « ruissellement pluvial » (zones appelées inondables lorsque le bassin versant concerné dépasse une superficie de 100 hectares).

 

La question du bon fonctionnement du corridor écologique existant entre le Salaison et le Lez reste toutefois ouverte.

 

De même, le projet dépend beaucoup de son interconnexion, à proximité ou à distance, avec la RD 65 :

  • la protection acoustique n'atteindra un meilleur standard qu'une fois son doublement réalisé,

  • un raccordement viaire de l'opération dans le secteur de la piscine Alex Jany aux confins du rond-point du Salaison et donc des communes de Jacou et du Crès est-il un jour possible ?

  • le passage inférieur en direction du Palais des Sports Jacques Chaban-Delmas sera-t-il pris en charge par le Conseil Général de l'Hérault propriétaire de la RD 65 ou restera-t-il à financer par la Commune de Castelnau ?

  • comment améliorer la circulation entrante dans l'étroite et congestionnée avenue Jean Jaurès, traversant le centre ancien de Castelnau, que la création du grand échangeur routier de Navitau favorisera ?

 

D'autres questions se posent :

  • le manque d'espace public de centralité ne sera-t-il pas préjudiciable à la vie de quartier ?

  • l'offre en logements prochainement importante sur le Nord-Est de Montpellier (programmes en cours de la Draye à Jacou, de L'Olivette et de Via Domitia au Crès, projet d'écoquartier « Le Castelet » à Clapiers, soit plus de 2.300 logements avec le Mas de Caylus), ne risque-t-elle pas de mettre en concurrence les programmes immobiliers ?

 

Il est vrai cependant que ce secteur Nord-Est de l'agglomération demeure un des plus attractifs autour de Montpellier. 

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Le Mas de Paoletti et les pinèdes au Nord, côté Jacou

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Le Mas de Paoletti et les pinèdes au Sud masquant la RD 65

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Le Chemin de Caylus au delà du Domaine des Oliviers

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Signalétique municipale d'espaces naturels à protéger ... 

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 Partie centrale de la zone à urbaniser de part et d'autre de la ligne 2 du Tramway 

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 Terminus "Jacou" de la Ligne 2 du Tramway

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Alignement d'arbres préservé dans le cadre du projet d'urbanisation

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Schéma d'aménagement de l'écoquartier du Caylus

Crédit photographique : Agathe Catoire

Commentaires

Comment les 5 à 600 véhicules (à terme), vont-ils pouvoir circuler et sortir de ce cul de sac ? Sachant qu'aujourd'hui le chemin de Caylus est utilisé comme raccourci par les habitants de Jacou et même du Crès, demain ça deviendra un trajet échappatoire ? De même, le problème de la scolarisation des enfants jeunes est un des gros points noirs. 2300 logements sur le nord-est de Montpellier, bonjour les embouteillages....
Votre étude et réflexion sont très intéressantes.
Cordialement.
Pierre Lallemand.

Écrit par : lallemand | 15/04/2014

avez-vous reçu mon premier commentaire ?
Cordialement.
Pierre lallemand

Écrit par : lallemand | 15/04/2014

Monsieur,
Le mas que vous avez signifié comme étant le mas caylus est en fait nomé le mas Paoletti et se situe chemin du caylus....
Je vous remercie d'avance pour la rectification,
Bénédicte Cauquil

Écrit par : Cauquil | 30/01/2015

Les commentaires sont fermés.