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06/05/2013

Montpellier en panne de logements sociaux ?

La crise du logement n’est pas vraiment nouvelle en France mais elle pénalise toujours de nombreux ménages.

1,7 millions d’entre eux sont mal logés et en attente d’un logement social.

Le renchérissement du foncier, le prix trop élevé de l’ancien comme des loyers pèse sur le budget des ménages, les transactions immobilières et la construction.

Depuis 1945, le problème est le même : il n’y a pas globalement pénurie de logements mais inadéquation entre la demande des ménages et la qualité ou la localisation des logements.

De nombreux logements sont ainsi vacants :

-         à la campagne, désertée depuis l’exode rural et le vieillissement qui s’en est suivi,

-         dans certaines régions, notamment de l’Est et du Nord, frappées par la désindustrialisation,

-         du fait du développement des résidences secondaires (phénomène qui touche même depuis peu, de façon certes marginale, Montpellier et sa périphérie),

-         en raison de leur insalubrité dans les centres anciens des villes,

-         à cause de la répugnance de certains propriétaires à prendre le risque de louer.

Le nombre de logements vacants mobilisables en France est estimé entre un et deux millions.

Pour inciter les propriétaires à leur bien, la loi Duflot a prévu une extension du dispositif « Solibail ». Il permet à des mal logés de bénéficier d’un logement à prix réduit.

Il offre aussi au propriétaire de nombreuses garanties : paiement du loyer et des charges locatives au prix du marché garanti, même en période de vide locatif, entretien du logement, remise en état, travaux gratuits, contribution en cas de rénovation, déduction des revenus fonciers de 30 à 70 %.

La Loi Duflot prévoit aussi un renforcement de la coercition :

- la réquisition par le représentant de l’Etat des logements en situation de vacance depuis 1 an et non plus 2 ans,

- le relèvement de la taxe sur les logements vacants : 12,5 % au lieu de 10 % la première année d’imposition, 15 % au lieu de 12,5 % la seconde, 20 % au lieu de 15 % à compter de la troisième.

Même si les logements vacants sont quasiment aussi nombreux en France que le besoin en logements sociaux, ils ne sont toutefois pas la cause du déficit de logements dans les grandes villes, leurs périphéries et les autres zones à forte croissance démographique.

C’est l’exemple type de Montpellier où de nombreux logements sociaux doivent être construits.

L’objectif du nouveau Gouvernement est d’atteindre 110.000 logements sociaux neufs par an d’ici 2016.

Au contact permanent de la population, la Communauté d’Agglomération de Montpellier (CAM) a pris à bras le corps la politique de l’habitat social.

Georges Frêche y était très attaché ainsi que son nouveau Président, Jean-Pierre Moure.

Depuis 2009, la CAM s’est vue déléguer par l’Etat la compétence de l’attribution des aides publiques à la construction des logements sociaux (idem d’ailleurs, depuis 2012, par l’ANAH pour les aides à la rénovation des logements privés).

Le Plan Local de l’Habitat (PLH) de la Communauté d’Agglomération de Montpellier vise sur la période 2013 à 2018, la production annuelle de 1.500 logements locatifs sociaux, répartie en :

-         450 « Prêts locatifs aidés d’intégration », dits PLAI, pour les publics les plus nécessiteux (répartition à 70 % pour le logement familial et à 30 % pour les places d’hébergement en structures collectives du type foyer de jeunes travailleurs ou maison-relais / pension de famille),

-         800 « Prêts locatifs à usage social », dits PLUS,

-         250 « Prêts locatifs sociaux ordinaires », hors étudiants et foyers, dits PLS ordinaires.

L’objectif fixé par le PLH a été atteint en 2012 puisque 1.534 logements sociaux ont été financés.

Types de financement

Objectifs 2012

Réalisé 2012

Objectifs 2013

PLAI

380

423

440

PLUS

730

1.072

730

PLS ordinaire

75

39

230

Totaux

1.185

1.534

1.400

 

La Communauté d’Agglomération de Montpellier recevra en 2013, 3.286.000 € de l’Etat, 1.652.000 € du « 1 % logement » et complètera ce budget par 3.000.000 € sur ses fonds propres.

Les nombres de logements précédents s’entendent hors résidences pour étudiants et hébergements de personnes âgées ou handicapées.

L’Etat prévoit ainsi en outre le financement, via la CAM, la réalisation de :

-         175 logements financés en « Prêt social location-accession », dits PSLA,

-         310 PLS « spécifiques » pour la création de résidences étudiantes et de places en établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Le logement social bénéficiera globalement sur l’agglomération de Montpellier, en 2013, de presque 8 millions d’euros, soit en moyenne par logement ou place d’hébergement, au nombre de 1.885, une aide de 4.200 € (sachant que pour le PLAI, le dispositif le plus social, l’aide sera voisine de 10.000 €).

La crise immobilière ne touche donc pas localement la construction de logements sociaux, ce qui démontre l’intérêt du volontarisme politique.

Le problème demeurera toutefois le manque de logements sociaux en périphérie de Montpellier : en effet, si la Ville de Montpellier comptait, au 1er janvier 2011, 26,68 % de logements sociaux ramenés au nombre de résidences principales, seules les communes de Jacou (12,60 %), de Villeneuve lès Maguelone (10,59 %) et de Clapiers (10,06 %) dépassaient le seuil des 10 % dans le reste de l’Agglomération.

Le retard est encore plus fort dans la Communauté d’Agglomération du Pays de l’Or ou encore dans la Communauté de Communes du Grand Pic Saint-Loup, y compris dans les villes qui en font partie.

L’effort en terme de logements sociaux doit gagner obligatoirement toutes les communes : c’est la condition sine qua non pour mieux loger nos concitoyens.

C’est ce que nous examinerons lors de la prochaine note de « Montpellier Villages » qui s’intitulera : « Logement social : qui en a peur ? ».

 

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"Les Colombes" à Clapiers

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"Les Tourterelles" à Clapiers

Crédit photographique : Michel Chastaing

24/12/2009

Intercommunalité et concurrence, sur fond de réforme territoriale, autour de Montpellier

Le bassin de vie (travail et chalandise) de Montpellier n’est qu’en petite partie couvert par le territoire de la Communauté d’Agglomération de Montpellier.

 

Les communes de Palavas, Saint-Gély du Fesc, Saint-Clément de Rivière et Teyran, initialement intégrées à cette Agglo, en sont sorties pour rejoindre des communautés de communes avec lesquelles elles avaient une continuité territoriale.

 

La Communauté d’agglomération de Montpellier a ainsi de nombreuses voisines (plusieurs communautés de communes et même la Communauté d’agglomération de Sète) :

-         au Sud-Ouest, Communauté de communes de l’Etang de l’Or, avec notamment Mauguio et Palavas,

-         à l’Ouest, Communauté de communes du Pays de Lunel,

-         au Nord-Ouest, Communauté de communes de Ceps et Sylves, avec par exemple Galargues et Saint-Jean de Cornies,

-         toujours au Nord-Ouest, Communauté de communes de l’Orthus, avec notamment Claret,

-         au Nord, Communauté de communes du Pic-Saint-Loup, avec notamment Assas, Teyran, Saint-Gély du Fesc, Combaillaux et Vailhauquès,

-         plus au Nord, Communauté de communes de Séranne – Pic Saint-Loup, avec notamment Saint-Martin de Londres,

-         au Nord-Est, Communauté de communes de la Vallée de l’Hérault, avec notamment Gignac, Saint-Paul et Valmalle, Saint-André de Sangonis,

-         au Sud-Est, Communauté d’agglomération de Sète, avec notamment Frontignan.

 

Les communautés de communes du Pic Saint-Loup, de l’Orthus et de Séranne - Pic Saint-Loup fusionnent au 1er janvier 2010, suite au souhait des élus locaux entériné par le Préfet de l’Hérault, pour créer la Communauté de communes du Grand Pic Saint-Loup.

 

Le dénominateur commun de toutes ces collectivités est qu’elles fixent les taux de deux taxes qui sont leur principale ressource

 

Il s'agit de la Taxe professionnelle (dite TP) et la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (dite TEOM) : cf. tableau récapitulatifs de ces taux en fin de note.

 

La TEOM est payée par les particuliers et les entreprises sur la base d’imposition de la Taxe sur le foncier bâti, c’est-à-dire sur la moitié de la valeur locative des immeubles.

 

En outre, elle abonde un budget annexe afin de permettre non seulement la collecte mais aussi le tri, la valorisation et le traitement (compostage, méthanisation, incinération, etc.) des ordures ménagères.

 

Si les intercommunalités ne font aucun bénéfice sur la TEOM, c’est-à-dire si cette dernière ne profite pas à leur budget général, elle n’en constitue pas moins une charge pour les entreprises.

 

Pour les grandes agglomérations, comme c’est le cas pour celle de Montpellier, il existe aussi (pour mémoire) une Taxe transport dont s’acquitte les entreprises (car elles génèrent des déplacements de salariés ou de clients).

 

Cette Taxe transport est celle qui permet le développement des transports en commun (bus et tramway).

 

La taxe professionnelle, même si elle ne possède plus de part salariale (supprimée par le Gouvernement Jospin), est la ressource principale des intercommunalités.

 

Elle abonde leur budget général et permet donc les politiques culturelles, sportives, de la ville (logement social notamment), du transport en commun, etc.

 

Cette TP pesait sur les immobilisations des entreprises (c’est-à-dire leurs investissements) et sur leur foncier.

 

Avec la réforme de la Taxe professionnelle, souhaitée par le Gouvernement et votée fin 2009, ce transfert de richesse de l’entreprise vers la collectivité va se réduire comme peau de chagrin.

 

Globalement, les intercommunalités étaient en concurrence pour accueillir de nouvelles entreprises créatrices de richesse, d’emplois et de nouvelles ressources fiscales.

 

Elles investissaient dans leur image et surtout dans des infrastructures comme les parcs d’activités pour attirer les entreprises.

 

Ce lien territorial entre entreprise et collectivité territoriale va disparaître avec la récente réforme.

 

Les petites collectivités, plus éloignées des grands axes de communication, offrant moins de services (ADSL, pépinières d’entreprises, incubateurs, etc.), moins attirantes aussi pour les cadres, usaient d’un avantage compétitif : un taux de Taxe professionnelle bas.

 

Or, cette possibilité de « dumping » est maintenant derrière nous.

 

En revanche, la TEOM demeure.

 

Ce sont donc les intercommunalités où la TP était forte et la TEOM faible qui vont être, financièrement, les plus attrayantes pour les entreprises.

 

Les gagnantes, à ce petit jeu de modification institutionnelle, sont, dans l’ordre : les communautés de communes de Lunel et de l’Etang de l’Or, puis la Communauté d’agglomération de Montpellier.

 

Or, ce sont les mieux placées par rapport à l’Autoroute A9 ou encore par rapport au port de Sète.

 

En revanche, les communautés de communes de Ceps et Sylves comme du Grand Pic Saint-Loup perdent un avantage concurrentiel significatif.

 

Quant à la Communauté de communes de la Vallée de l’Hérault et, surtout, la Communauté d’agglomération de Sète, elles vont rester chères pour un entrepreneur sensible à ce type de charge fiscale.

 

Taux de la Taxe professionnelle

et de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères

en 2008 dans les différentes intercommunalités autour de Montpellier

 

 

Intercommunalité

Taux de la Taxe professionnelle

Taux de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Communauté de communes de l’Orthus

9,62 %

16,10 %

Communauté de communes du Pic Saint-Loup

15,00 %

Entre 9 % et 15 %

Communauté de communes Séranne-Pic Saint-Loup

3,63 %

SIVOM

Communauté de communes Ceps et Sylves

16,28 %

14,25 %

Communauté de communes du Pays de Lunel

21,40 %

6,89 %

Communauté de communes de l’Etang de l’Or

Environ 22 %

(convergence vers une Taxe professionnelle unique)

8,25 %

Communauté de communes de la Vallée de l’Hérault

Environ 19 %

(convergence vers une Taxe professionnelle unique)

17,03 %

Communauté d’agglomération de Montpellier

22,71 %

11,30 %

Communauté d’agglomération de Sète

Environ 27 %

18,50 %