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08/02/2010

L’immobilier d’entreprise autour de Montpellier

Pour s’installer et se développer, les entreprises ont besoin de bureaux, de locaux, d’entrepôts, voire de foncier nu en cas de projet de construction.

 

Par rapport au marché de l’immobilier résidentiel, il existe plusieurs différences fondamentales :

-         le consentement à payer des entreprises est, pour le foncier, beaucoup plus faible que celui d’un particulier, ne serait-ce que parce l’entreprise a souvent besoin d’une surface importante,

-         la prépondérance des opérateurs publics sur ce marché du foncier, la rentabilité de la viabilisation étant incomparablement plus faible que celle d’un lotissement à villas,

-         la qualité et le coût du bâti sont plus bas que pour le résidentiel, les entrepreneurs recherchant des locaux fonctionnels et amortissables le plus rapidement possible.

 

Le prix de l’immobilier d’entreprise peut être un frein très fort à la création de richesses et d’emplois.

 

C’est pourquoi, compte tenu des enjeux, les Collectivités territoriales interviennent par le biais de subvention d’investissement ou d’équilibre en fin de commercialisation de la zone d’activités.

 

Ces intervenants publics veillent à refroidir les tendances à la spéculation foncière, toujours constatée en zone de forte croissance démographique.

 

En outre, les sociétés d’économie mixte dans lesquelles ces Collectivités territoriales sont actionnaires veillent à ce que l’offre soit suffisante pour assurer l’attractivité de notre région auprès des chefs d’entreprise : elles déploient donc leurs compétences en matière de prospection foncière, d’ingénierie juridique et d’aménageur.

 

Les transactions sur l’immobilier et le foncier d’entreprise sont par leur nombre et le niveau de leur prix de bons indicateurs de la santé économique d’une région.

 

C’est pourquoi, à l’initiative de la Communauté d’Agglomération de Montpellier, il s’est créé en 2005 un « Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier et son Agglomération », en partenariat avec la Société d’économie de la région de Montpellier (SERM).

 

Le territoire concerné par le recueil d’informations couvre 40 communes, classées en 5 secteurs :

-          « Ouest » avec Fabrègues, Cournonsec, Cournonterral, Saussan, Pignan, Murviel les Montpellier, Saint-Jean de Védas, Lavérune, Saint-Georges d’Orques, une partie de Montpellier et Juvignac,

-         « Nord » avec une partie de Montpellier, Grabels, Saint-Gély du Fesc, Saint-Clément de Rivière, Montferrier sur Lez, Prades le Lez, Clapiers, Saint-Vincent de Barbeyrargues, Assas, Castelnau le lez, Le Crès, Jacou, Teyran, Guzargues, Saint-Bauzille de Montmel, Castries, Sussargues, Saint-Drézéry, Saint-Geniès des Mourgues, Beaulieu et Restinclières,

-         « Sud » avec Villeneuve lès Maguelone, Lattes, Palavas, une partie de Montpellier et Pérols,

-          « Est » avec une partie de Montpellier, Saint-Aunès, Mauguio, Vendargues, Baillargues et Saint-Brès,

-         « Centre » pour le « Vieux Montpellier ».

 

L’Observatoire fait le bilan pour les transactions 2009 suivant :

 

Surfaces commercialisées

Année 2008

Année 2009

Variation 2009/2008

Bureaux

56.000 m²

62.450 m²

+ 12 %

Locaux d’activité

29.545 m²

45.800 m²

+ 55 %

Entrepôt

10.390 m²

3.500 m²

- 66 %

Foncier

116.000 m²

115.000 m²

- 1 %

 

Il faut remarquer que d’une année sur l’autre, le panel des transactions recensées a une incidence sur les moyennes constatées de prix à la location ou à l’achat.

 

Prix pour l’année 2009

Bureaux neufs

Bureaux seconde main

 

Prix HTen €/m² loué

Prix HT en €/m² à l’achat

Prix HT en €/m² loué

Prix HT en €/m² à l’achat

Nord

134

2083

132

1253

Sud

140

1883

105

850

Est

137

2123

120

1898

Ouest

89

Néant

125

Néant

Centre

156

2000

115

1612

 

Le secteur Ouest est peu équipé en bureaux.

 

Le neuf est plus attractif et donc plus cher.

 

Les secteurs Centre, Nord et Est sont les secteurs les plus chers car les plus recherchés.

 

Prix pour l’année 2009

Locaux d’activité seconde main

Foncier

 

Prix HT en €/m² loué

Prix HT en €/m² à l’achat

Nord

63

95

Sud

63

77

Est

60

99

Ouest

59

Néant

Centre

Néant

Néant

 

Les locaux d’activités sont essentiellement situés dans les secteurs Sud et Est.

 

Leur prix de location est remarquablement homogène.

 

Pour les entrepôts, le prix de la location HT est en moyenne de 33 € HT le m² en 2009 et de 37 € HT en 2008, tandis que le prix d’acquisition s’établit en 2008 à 500 € HT le m².

 

En résumé, les moyennes des prix HT au m² sont les suivantes.

 

Bureaux (hors parking) :

-         117 € pour une location en seconde main,

-         136 € pour une location en neuf,

-         1.312 € pour une acquisition en seconde main,

-         2.050 € pour une acquisition en neuf.

 

Locaux :

-         62 € pour une location en seconde main,

-         85 € pour une location en neuf,

-         893 € pour une acquisition en seconde main,

-         764 € pour une acquisition en neuf.

 

Entrepôts :

-         62 € pour une location en seconde main.

 

Foncier :

-         89 € en acquisition.

 

Sur le plan qualitatif, les évolutions récentes consistent, pour la réalisation de nouvelles zones d’activités, à :

- surveiller la qualité architecturale des bâtiments,

-assurer la desserte en haut débit numérique,

-desservir les zones d’activités par des cheminements doux et/ou des transports en commun,

- veiller à ce que l’équipement soit respectueux de l’environnement (infiltration et/ou rétention des eaux de pluie, production d’énergie renouvelable, éclairage public économe, etc.),

- offrir aux salariés une vie sociale à proximité afin qu’ils puissent optimiser leur temps, notamment lors de la pause méridienne (crèche, centre sportif, espace de loisirs, zone de chalandise ou de service à la personne, etc.).

18/01/2010

Terres Vivantes organise des rencontres agri rurales pour favoriser l’installation en agriculture

L’association Terres Vivantes organise, avec plusieurs partenaires, les sixièmes rencontres agri rurales dans le Département des Pyrénées-Orientales, les 26 et 27 février 2010, au Lycée agricole de Théza.

 

L’action de Terres Vivantes vise à accompagner la création et le maintien d’activités agricoles, sources d’autonomie financière et de revitalisation du tissu économique et social en milieu rural.

 

Terres Vivantes est basée à Clermont l’Hérault et intervient partout dans le département de l’Hérault, ainsi que depuis 2008, dans celui des Pyrénées-Orientales.

 

Depuis 1997, Terres Vivantes a contribué à la professionnalisation de l’accompagnement des installations non aidées.

 

Grâce au partenariat initié avec le Conseil Général de l’Hérault et l’AIRDIE, Terres Vivantes a en effet contribué à la création d’outils tels que le Crédit à l’Initiative Agri rurale (CIA) permettant un financement des projets.

 

A travers les Rencontres agri rurales qu’elle organise tous les deux ans, Terres Vivantes souhaite poursuivre cette réflexion en donnant la parole aux différents acteurs de manière à faire avancer les politiques publiques en faveur de l’installation.

 

Terres Vivantes est maître d’ouvrage de cette manifestation et a sollicité un partenariat avec :

-         La Région Languedoc-Roussillon

-         Les Conseils Généraux des Pyrénées-Orientales et de l’Hérault

-         La Generalitat de Catalunya

-         L’AIRDIE

-         L’ADRET

-         L’ADEAR LR

-         L’IAMM de Montpellier

-         Nature et Progrès 66

-         Le CFPPA de Rivesaltes

-         RELIER

-         Terre de Liens

-         CIVAM Bio

-         Perspectives Rurales

-         La Chambre d’agriculture des Pyrénées-Orientales

-         L’ADEFA

 

L’objet de ces rencontres est de réunir, à l’échelle nationale, accompagnateurs à l’installation, porteurs de projet, organisations professionnelles, institutions et  élus pour échanger et débattre autour du thème de l’installation, faire le point sur la stratégie et l’évolution de la politique agricole et leurs coordinations au niveau départemental, régional ou européen.

 

L’objectif est d’aboutir à des actions concrètes qui permettront d’améliorer les dispositifs d’accompagnement à l’installation ainsi que d’étudier et d’impulser des projets communs qui pourront être élaborés en matière d’économie sociale et agricole.

 

Ces rencontres 2010 seront l’occasion d’approfondir les problématiques suivantes :

-         L’implication des collectivités dans les problématiques de l’installation : enjeux et coordination

-         Faire face à la déprise agricole et aux problèmes de reprise d’exploitations : la question de l'accès au foncier (reprises d'exploitation, outils collectifs d'accès au foncier, projection démographique, implications des élus, échanges de foncier...)

-         L’installation progressive et les espaces de test (les différentes formes de test, les coopératives d'activité et la formation)

-         La problématique de l'habitat et du logement pour les agriculteurs et les salariés (bilan recherche action, logement passerelle, ...)

-         Les outils collectifs de transformation et de commercialisation (et notamment pour la restauration collective)

-         La pluriactivité face aux secteurs en crise et aux économies territorialisées

 

Ces rencontres se situent dans la continuité :

 

1.      Du « Congrès des installés non aidés » qui s’est tenu le 27 février 1997 au Lycée agricole de Gignac (34) et qui a permis la reconnaissance de ce type d’installation.

 

2.      Du « Congrès national de l’installation progressive » qui s’est déroulé le 11 mai 1999 au Lycée agricole de Nîmes-Rodilhan (30) et a permis d’acter, dans la Loi d’orientation agricole de l’an 2000, l’installation progressive.

 

3.      Des « Rencontres s’installer en agriculture » qui ont eu lieu les 17 et 18 novembre 2004 au Lycée agricole « La Condamine » de Pézenas (34). Ces dernières rencontres ont permis d’enclencher une dynamique locale sur la mise en cohérence des opérateurs de l’Hérault et la rencontre de structures d’accompagnement œuvrant dans d’autres départements (Bouches du Rhône, Drôme, Tarn…). Un guide de l’installation a ainsi été mis en place : http://www.agriherault.org/guide/index.html

 

4.      Des rencontres « S’installer en agriculture, créer son activité en milieu rural » qui se sont déroulées les 8 et 9 mars 2006 au CFP de Brens dans le Tarn (81). Ces rencontres ont permis encore une fois de mobiliser porteurs de projet, agriculteurs, milieux associatifs intervenant en milieu rural et institutions. Par ailleurs, ces rencontres ont permis de créer l’association CARTES-LR, Comité Agricole Régional Terres et Environnements Solidaires Languedoc-Roussillon regroupant la Fédération Régionale de la Coopération Agricole, la Fédération Régionale des CUMA, Réseau d’Expérimentations et de Liaisons des Initiatives en Espace Rural, Solidarité Paysan et Terres Vivantes.

 

5.      Des 5ème Rencontres de l’installation agrirurale « Créer une activité dans un territoire et dans la durée », les 27 et 28 mars 2008, à Cosne d'Allier (03) en Auvergne, organisées en partenariat avec l’Association d’ASA et le CELAVAR Auvergne.

 

Un site Internet a été créé pour diffuser toutes les informations relatives aux différentes rencontres et permettre la création de liens entre les structures d’accompagnement à la création d’activités agrirurales : http://www.rencontresagrirurales.org

 

En outre, des formations à destination des accompagnateurs ont été mises en place.

 

Enfin, une structure d’accompagnement labellisée Terres Vivantes, a été créée dans les Pyrénées-Orientales.

 

Les Rencontres s’organisent sur deux journées au LEGTA de Théza, avec le programme provisoire suivant :

 

Vendredi 26 février 2010

 

9h00 Ouverture des rencontres

 

9h30 Table ronde : « Enjeux de l’installation pour un territoire et implication des collectivités », animée par Bernard Lagarrigue.

 

Thème

Intervenants

Politique actuelle et perspective dans le Sud de l’Union Européenne

Perspectives et prospectives des économies agricoles et rurales des pays du Sud de l’Europe

Secrétaire général au Conseil Général de l’Agriculture, ancien directeur de Cabinet de différents ministères, Bertrand Hervieu

 

CIHEAM, Sébastien Abis

Profils des installations d’aujourd'hui : résultats de l'étude sur les installations non aidées

ASP, François Lefebvre

Profils des installations en Catalogne du Sud et dispositifs d’accompagnement

DAAR de la Generalitat de Catalunya, Joan Salvador Minguet

L'emploi de qualité, l'insertion, les outils collectifs, la réciprocité et le lien social

Université Paris- Est Marne-la-Vallée, Hervé Defalvard

Les acteurs territoriaux et leurs rôles dans les politiques publiques d’installation : expériences et pratiques

Mairie

Maire de Caixas, Alain Doutres

Communauté de communes

Perpignan Méditerranée, Louis Carles

Pays

Pays Corbières Minervois, Eric Andrieu

Conseil Général des Pyrénées-Orientales

CG 66, Pierre Estève 

Conseil Régional Languedoc-Roussillon

CR LR, Béatrice Négrier

Catalogne du Sud

Generalitat de Catalunya, Joan Salvador Minguet

Union Européenne

Parlement Européen, José Bové 

 

13h00 Repas à partir de produits biologiques locaux

 

14h00 Films pour introduire les visites (Chambre d’agriculture des Pyrénées-Orientales et Terres Vivantes)

 

14h30 Visites d’exploitations agricoles

 

17h00 Espaces rencontres (stands associatifs et visites sur le site du lycée)

 

18h00 Projection du film « Ça sent le roussi »

 

19h30 Café citoyen avec Alain Desjardins, Président de Peuple et Culture

 

20h00 Repas et soirée animée

 

Samedi 27 février 2010

 

08h30 Accueil

 

09h00 Travail en atelier

 

12h30 Repas

 

14h00 Restitution des visites de terrains et des ateliers

 

16h00 Synthèse et conclusion :« Quelles réponses, pour quelles actions, pour quelle agriculture de demain ? », avec Pascale Moiti-Maïzi (Maître de conférence à SupAgro de Montpellier) et Omar Bessaoud (Docteur en sciences économiques au CIHEAM, spécialiste des politiques agricoles et rurales en Méditerranée).

 

Le programme détaillé des Rencontres Agri rurales 2010 sur : www.rencontresagrirurales.org

 

Contact : Terres Vivantes, antenne Pyrénées-Orientales - Animatrice : Noémie Bouthier

 

Bureau Montagne Elevage, Maison des entreprises, 66500 Prades - @ terres.vivantes.66@gmail.com

13/07/2009

Prix du foncier agricole dans l’Hérault

On s’interroge souvent sur les prix du foncier agricole dans l’Hérault.

Bien entendu, il s’agit toujours de cas particuliers et le prix est souvent d’autant plus élevé que le bien est petit ou que l’urgence pour le demandeur d’accéder au foncier est grande.

L’Observatoire Foncier de l’Hérault qui relève du Conseil général de l’Hérault reçoit les demandes d’intention d’aliéner (dites DIA) de la part des notaires, préalablement à toute mutation à titre onéreux.

En effet, le Département de l’Hérault a institué à son profit un droit de préemption : le droit de préemption sur les espaces naturels et sensibles. Ce droit concerne les zones NC (dites agricoles) et ND (dites naturelles) des plans d’occupation des sols (POS). Dans les plans locaux d’urbanisme qui succèdent progressivement aux POS, ces zones sont appelées respectivement A et N.

Le Département de l’Hérault peut donc, s’il le souhaite, acquérir des biens fonciers, éventuellement après avoir demandé au juge la baisse d’un prix manifestement surévalué, en vue de leur acquisition par la Collectivité et de leur protection. Ces biens entrent dans le Domaine public du Département : à ce titre, ils deviennent inaliénables, insaisissables et imprescriptibles.

L’Observatoire foncier qui dépend du Département de l’Hérault a constaté en 2006, sur 5.263 DIA notifiées portant sur 8.909 hectares, les prix de transaction au mètre-carré dipsonible dans le fichier ci-joint : TableauPrixFoncierHérault2006.doc

Les chiffres donnés par l’Observatoire foncier permettent les analyses suivantes, sur le plan quantitatif :
- entre la moyenne décennale précédente et l’année 2006, le nombre de transactions diminue de 20%,
- entre la moyenne décennale précédente et l’année 2006, les superficies échangées diminuent de 15 %,
- la part des superficies échangées concernant les agriculteurs ou assimilés, déjà faible, baisse d’environ 25 % à environ 15 %,
- le passage à l’urbanisation a augmenté de 4 % à 5 % des superficies échangées, ce qui représente environ 500 ha en 2006,
- les vignes qui représentaient 1/4 des superficies vendues ne représentent plus que 1/8 en 2006 (la crise viticole et l’arrachage sont « passés » par là),
- la « part de marché » perdue par les vignes se retrouve sur les prés et les terres,
- les transactions sur les vergers, les oliveraies et les jardins ne dépassent pas 50 ha par an,
- enfin, les terrains classés dans la catégorie « Bâti accessoire », représentent 30 % des surfaces, ce qui est conséquent.
-
Sur le plan financier, entre la moyenne décennale 1996-2005 et 2006, l’augmentation des prix :
- est réelle mais faiblement supérieure à l’inflation pour les postes « Bâti essentiel », « Lotissement », « Morcellement agricole » qui concernent tous les trois l’urbanisation, « Prés et terres » ainsi que « Vignes » qui traduisent une demande plus faible de la part des agriculteurs,
- est, en revanche, très forte pour les postes « Terrains à bâtir » (résidentialisation d’espaces précédemment agricoles ou naturels), « Bâti accessoire » et « Vergers-Oliviers-Jardins ».

Globalement donc, 2/3 du foncier rural dans l’Hérault a vu son prix faiblement croître tandis que le tiers restant a connu une forte hausse annuelle, en moyenne de 5 % en euros courants et de 3 % en euros constants, c’est-à-dire hors inflation.

Les données issues de l’Observatoire foncier sont très instructives car elles permettent de donner un minimum d’éclairage sur le marché du foncier agricole qui est peu liquide et, c’est le moins que l’on puisse dire, peu transparent.

Concernant l’année 2008, la SAFER Languedoc-Roussillon constate sur notre région une baisse du prix moyen du terrain agricole à 0,64 €/m² (soit – 4,0 % sur 2007) et au niveau français une forte hausse à 0,52 €/m² (soit + 5,6 % sur 2007).

En France, le prix d’achat de terres par des non-agriculteurs, c’est-à-dire à destination résidentielle, a fortement chuté ces dernières années.

En revanche, c’est la forte augmentation des prix des terrains à destination agricole qui a fait progresser le prix moyen national.

La réalité du marché du foncier agricole est donc la suivante :
- les primes à l’hectare de la Politique agricole commune (PAC), à hauteur de 10 milliards d’euros par an en France, poussent les agriculteurs à l’agrandissement de leurs exploitations (ces gros exploitants empêchent notamment les installations des jeunes), sauf dans les régions comme la nôtre concernées par des spéculations exclues de la PAC comme le maraîchage, les vergers, la vigne ou touchées par une crise sectorielle (viticulture chez nous),
- cet agrandissement alimente la spéculation foncière et une faim de terre de la part des petits paysans,
- l’urbanisation et les grandes infrastructures de transport consomment certes des terrains agricoles (d’autant plus que la croissance démographique est forte comme c’est le cas en Languedoc-Rousssillon) mais avec la volonté des acquéreurs de payer un juste prix (la crise vécue depuis 2008 va accélérer cette exigence).