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06/05/2013

Montpellier en panne de logements sociaux ?

La crise du logement n’est pas vraiment nouvelle en France mais elle pénalise toujours de nombreux ménages.

1,7 millions d’entre eux sont mal logés et en attente d’un logement social.

Le renchérissement du foncier, le prix trop élevé de l’ancien comme des loyers pèse sur le budget des ménages, les transactions immobilières et la construction.

Depuis 1945, le problème est le même : il n’y a pas globalement pénurie de logements mais inadéquation entre la demande des ménages et la qualité ou la localisation des logements.

De nombreux logements sont ainsi vacants :

-         à la campagne, désertée depuis l’exode rural et le vieillissement qui s’en est suivi,

-         dans certaines régions, notamment de l’Est et du Nord, frappées par la désindustrialisation,

-         du fait du développement des résidences secondaires (phénomène qui touche même depuis peu, de façon certes marginale, Montpellier et sa périphérie),

-         en raison de leur insalubrité dans les centres anciens des villes,

-         à cause de la répugnance de certains propriétaires à prendre le risque de louer.

Le nombre de logements vacants mobilisables en France est estimé entre un et deux millions.

Pour inciter les propriétaires à leur bien, la loi Duflot a prévu une extension du dispositif « Solibail ». Il permet à des mal logés de bénéficier d’un logement à prix réduit.

Il offre aussi au propriétaire de nombreuses garanties : paiement du loyer et des charges locatives au prix du marché garanti, même en période de vide locatif, entretien du logement, remise en état, travaux gratuits, contribution en cas de rénovation, déduction des revenus fonciers de 30 à 70 %.

La Loi Duflot prévoit aussi un renforcement de la coercition :

- la réquisition par le représentant de l’Etat des logements en situation de vacance depuis 1 an et non plus 2 ans,

- le relèvement de la taxe sur les logements vacants : 12,5 % au lieu de 10 % la première année d’imposition, 15 % au lieu de 12,5 % la seconde, 20 % au lieu de 15 % à compter de la troisième.

Même si les logements vacants sont quasiment aussi nombreux en France que le besoin en logements sociaux, ils ne sont toutefois pas la cause du déficit de logements dans les grandes villes, leurs périphéries et les autres zones à forte croissance démographique.

C’est l’exemple type de Montpellier où de nombreux logements sociaux doivent être construits.

L’objectif du nouveau Gouvernement est d’atteindre 110.000 logements sociaux neufs par an d’ici 2016.

Au contact permanent de la population, la Communauté d’Agglomération de Montpellier (CAM) a pris à bras le corps la politique de l’habitat social.

Georges Frêche y était très attaché ainsi que son nouveau Président, Jean-Pierre Moure.

Depuis 2009, la CAM s’est vue déléguer par l’Etat la compétence de l’attribution des aides publiques à la construction des logements sociaux (idem d’ailleurs, depuis 2012, par l’ANAH pour les aides à la rénovation des logements privés).

Le Plan Local de l’Habitat (PLH) de la Communauté d’Agglomération de Montpellier vise sur la période 2013 à 2018, la production annuelle de 1.500 logements locatifs sociaux, répartie en :

-         450 « Prêts locatifs aidés d’intégration », dits PLAI, pour les publics les plus nécessiteux (répartition à 70 % pour le logement familial et à 30 % pour les places d’hébergement en structures collectives du type foyer de jeunes travailleurs ou maison-relais / pension de famille),

-         800 « Prêts locatifs à usage social », dits PLUS,

-         250 « Prêts locatifs sociaux ordinaires », hors étudiants et foyers, dits PLS ordinaires.

L’objectif fixé par le PLH a été atteint en 2012 puisque 1.534 logements sociaux ont été financés.

Types de financement

Objectifs 2012

Réalisé 2012

Objectifs 2013

PLAI

380

423

440

PLUS

730

1.072

730

PLS ordinaire

75

39

230

Totaux

1.185

1.534

1.400

 

La Communauté d’Agglomération de Montpellier recevra en 2013, 3.286.000 € de l’Etat, 1.652.000 € du « 1 % logement » et complètera ce budget par 3.000.000 € sur ses fonds propres.

Les nombres de logements précédents s’entendent hors résidences pour étudiants et hébergements de personnes âgées ou handicapées.

L’Etat prévoit ainsi en outre le financement, via la CAM, la réalisation de :

-         175 logements financés en « Prêt social location-accession », dits PSLA,

-         310 PLS « spécifiques » pour la création de résidences étudiantes et de places en établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Le logement social bénéficiera globalement sur l’agglomération de Montpellier, en 2013, de presque 8 millions d’euros, soit en moyenne par logement ou place d’hébergement, au nombre de 1.885, une aide de 4.200 € (sachant que pour le PLAI, le dispositif le plus social, l’aide sera voisine de 10.000 €).

La crise immobilière ne touche donc pas localement la construction de logements sociaux, ce qui démontre l’intérêt du volontarisme politique.

Le problème demeurera toutefois le manque de logements sociaux en périphérie de Montpellier : en effet, si la Ville de Montpellier comptait, au 1er janvier 2011, 26,68 % de logements sociaux ramenés au nombre de résidences principales, seules les communes de Jacou (12,60 %), de Villeneuve lès Maguelone (10,59 %) et de Clapiers (10,06 %) dépassaient le seuil des 10 % dans le reste de l’Agglomération.

Le retard est encore plus fort dans la Communauté d’Agglomération du Pays de l’Or ou encore dans la Communauté de Communes du Grand Pic Saint-Loup, y compris dans les villes qui en font partie.

L’effort en terme de logements sociaux doit gagner obligatoirement toutes les communes : c’est la condition sine qua non pour mieux loger nos concitoyens.

C’est ce que nous examinerons lors de la prochaine note de « Montpellier Villages » qui s’intitulera : « Logement social : qui en a peur ? ».

 

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"Les Colombes" à Clapiers

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"Les Tourterelles" à Clapiers

Crédit photographique : Michel Chastaing

30/03/2012

Logement social : un besoin non satisfait

Le parc des bailleurs sociaux comptait 4.576.000 logements sociaux au 1er janvier 2011, en France métropolitaine, dont environ 60.000 vacants.

4.500.000 ménages, sur 27 millions soit approximativement 16 %, habitaient de ce fait en 2010 un logement social (10 millions de personnes logées).

De 1945 aux débuts des années 1970, les constructions sont allées crescendo de 0 à 120.000 par an.

La décennie 70 a vu le rythme des constructions décliner jusqu'à 50.000 par an.

Ce niveau s'est maintenu durant la décennie 90.

Ensuite sous les présidences de Jacques Chirac et le début de celle de Nicolas Sarkozy, la construction de logements locatifs sociaux a périclité en tombant à 40.000, puis à 30.000 par an !

Si les constructions locatives privées et sociales sont restées, en nombre, équivalentes, bon an mal an, de 1945 à 1995, cette tendance historique a connu un renversement spectaculaire sous les gouvernements Raffarin, Villepin et Fillon puisqu'il s'est construit 4 fois plus de logements dans le parc privé : soit un rythme annuel de 130.000 contre 30.000 pour le logement social !

L'encouragement fiscal au locatif privé s'est en effet doublé de réductions budgétaires pour le logement social qui n'était clairement plus une priorité de l'Etat.

Pourtant, les Français, attirés de plus en plus par les HLM du fait de la baisse de leur pouvoir d'achat et de l'inflation des loyers dans le secteur libre, ont gonflé les listes d'attente, longues actuellement de l'ordre de 1.200.000 familles.

Comme le nombre d'attribution d'HLM atteint les 400.000 par an et que de jeunes ménages comme des nouveaux issus des séparations de couple apparaissent sans cesse - sans compter les effets de la paupérisation liée à la crise économique - la pénurie de logements sociaux excède vraisemblablement le million de logements.

Si le nombre de résidences principales a crû en France de près de 270.000 unités en moyenne annuelle de 1999 à 2007, le parc du logement social n'a augmenté que de 10.000 unités par an !

Il s’agit du solde entre les constructions neuves et les dé-conventionnements, les démolitions ou encore les ventes à des particuliers.

En Languedoc-Roussillon et dans l'Hérault, la pénurie de logements sociaux est encore plus forte qu'ailleurs.

En effet, il s'y est moins construit qu'ailleurs de logements sociaux après-guerre.

Les statistiques pointent même en Languedoc-Roussillon une régression du pourcentage de logements sociaux par rapport au nombre de résidences principales entre 1999 (9,6 %) et 2007 (9,0 %).

Actuellement, le Languedoc-Roussillon et l'Hérault totalisent l'un et l'autre seulement 10  % de logements sociaux par rapport au nombre de résidences principales.

Les collectivités locales ont d'abord considéré que la politique du logement était du ressort du national avant de prendre acte du désengagement de l'Etat et de décider de s'y substituer depuis une dizaine d'années.

L'application de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (article 55 de la Loi SRU votée par la Gauche le 13 décembre 2000) prônant la mixité sociale de l'habitat neuf et imposant l’atteinte d’un taux de logement social de 20 % en 2022 a conduit les Etablissements publics de Coopération Intercommunale à fiscalité propre à se fixer des objectifs ambitieux dans le cadre de leur Schéma de Cohérence Territoriale, SCOT qui fixe les grandes lignes du type d'urbanisation.

Notamment, la Communauté d'Agglomération de Montpellier (31 communes en retard sur le logement social excepté Montpellier où le seuil des 20 % est dépassé) s'est obligée à 25 % - et bientôt 30 % - de logement social sur les nouvelles opérations urbanistiques.

La loi SRU a instauré, à compter de 2002, une pénalité pour insuffisance de logements sociaux, égale dans un premier temps à 152 € par logement social manquant puis minorée par la Droite - tentée pendant un temps par la suppression de cette pénalité - à une somme égale à 20 % du potentiel fiscal communal par habitant.

Les élus locaux ont aussi fortement ressenti la montée de la demande de logement à prix accessible : les délais d’attente d’un logement social sont en effet maintenant supérieurs à 4 ans.

En milieu urbain, la prise de conscience de la plupart des édiles locaux est réelle depuis maintenant une dizaine d’années.

La politique volontariste des collectivités territoriales (dont aussi les communes, les départements et la région) passe par :

-         des subventions à la construction sociale,

-         des quotas de logements sociaux dans les opérations immobilières (où les acquéreurs de lots à prix libre participent de fait, par un système de « vase communicant », à la réduction du prix du foncier pour le logement social),

-         des actions sur le foncier : acquisitions, stockage, tentatives de modération du prix, dans un contexte général de pénurie de foncier et d’inflation de son prix.

L'action des élus locaux porte maintenant progressivement ses fruits, les délais entre les décisions politiques et les réalisations en matière de construction étant au minimum de 2 ans et souvent de 4 ans, voire plus.

Globalement, sur le plan national (France métropolitaine), il s’est construit 43.000 logements sociaux en 2007, 48.000 en 2008, 61.000 en 2009, 77.000 en 2010 et a priori au moins autant en 2011 : l’augmentation est donc avérée même si le point de départ est un étiage historique.

Le Gouvernement Fillon annonce de son côté la construction de 600.000 logements sociaux sur le quinquennat de Nicolas Sarkozy : or, la réalité infirme totalement cette annonce puisque le vrai chiffre sera vraisemblablement proche de 320.000 seulement !

Si les collectivités locales font des efforts, l’Etat de son côté :

-         réduit les « aides à la pierre » : 630 millions d’€ en 2010, 500 en 2011, 450 en 2012 et 400 en 2013,

-         et ponctionne les organismes HLM en 2011, 2012 et 2013 de 340 millions d’€ chaque année avec l’institution récente d’une taxe de 2 % sur les loyers : ce qui entraînera, d’après le Mouvement HLM, la non construction de 60.000 logements sociaux chaque année et le non engagement de 10 milliards d’€ de travaux, avec de fortes conséquences sur l’emploi et le secteur du bâtiment.

Le miracle « Produire plus de logements sociaux avec moins d’argent » se transformera forcément rapidement en mirage économique si les collectivités locales ne prennent pas le relais.

Bien sûr, rien n’est figé en cette période de campagne d’élection présidentielle où le candidat de Gauche le mieux placé dans les sondages s’engage fermement sur un objectif de construction de 150.000 logements « très sociaux » par an, conformément aux souhaits de la Fondation Abbé Pierre.

Le logement des ménages les moins aisés passe obligatoirement par une mobilisation de toute la Nation, en partant de l’Etat et en allant jusqu’aux collectivités territoriales.